PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT TRONG MÙA DỊCH HIỆN NAY

#1
Định giá nhà đất là một trong những điều cần phải làm khi thực hiện giao dịch, mua bán bất động sản. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết cách định giá nhà đất sao cho chính xác nhất, và cách thức để định giá như thế nào. Có các phương pháp định giá nào trong thời mùa dịch như hiện nay? Sau đây, Rich Nguyen sẽ chỉ cho bạn những phương pháp định giá nhà đất qua bài viết dưới đây.

Định giá nhà đất là gì?


Định giá nhà đất hay còn được gọi là định giá bất động sản, thẩm định nhà đất, thẩm định bất động sản. Dù là tên gọi khác nhau nhưng chúng đều chung một khái niệm.

Cụ thể, theo khoản 9 điều 4 trong Luật Kinh doanh bất động sản thì khái niệm như sau: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định. Nói nôm na, dễ hiểu thì đây là một việc ước lượng, tính toán giá trị của một căn nhà hay miếng đất tại một thời điểm cụ thể vào khoảng bao nhiêu tiền.

Mục đích của việc định giá nhà đất


Định giá nhà đất là công việc cần phải làm trong quá trình tìm hiểu, giao dịch mua bán bất động sản. Với mỗi người, chúng lại có mục đích khác nhau. Như:

  • Rao bán bất động sản;
  • Phân tích đầu tư;
  • Bảo hiểm tài sản;
  • Đánh thuế bất động sản;
  • Tìm nguồn vốn cho dự án về bất động sản.
Các nguyên tắc định giá nhà đất


Định giá nhà đất không phải là việc nói lên suy nghĩ của một cá nhân hay nhóm người nào đó. Mà chúng cần phải đảm bảo những nguyên tắc nhất định.

  • Nguyên tắc cung – cầu
Thị trường kinh tế hiện nay dựa trên quy luật cung – cầu. Và lĩnh vực bất động sản cũng không thoát khỏi quy luật ấy. Chính vì vậy, khi định giá nhà đất mùa dịch hiện nay cần xác định được mối quan hệ cung – cầu này như thế nào.

Do tác động của bệnh dịch, nền kinh tế đang giảm sút mạnh, đời sống nhân dân không còn được như trước. Điều này đã tác động không nhỏ tới cầu của thị trường. Trong khi đó, giá trị bất động sản lại thay đổi tỷ lệ thuận với cầu. Do đó, xác định chính xác thị trường sẽ giúp việc định giá nhà đất đạt kết quả tốt nhất.

  • Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một bất động sản hay một bộ phận của nhà đất còn phụ thuộc vào sự có hoặc vắng mặt của nó. Chúng sẽ làm cho giá trị toàn bộ bất động sản tăng lên hay giảm xuống.

Ví dụ như một ngôi nhà có garage bán được với mức giá 4,5 tỷ đồng. Trong khi đó, nhà không có garage lại chỉ bán được với mức giá 4 tỷ đồng. Như vậy, giá trị của garage lúc này là 500 triệu đồng. Trong khi, chi phí thực tế để xây dựng một garage chỉ rơi vào khoảng 100 triệu đồng.

  • Nguyên tắc lợi ích trong tương lai
LỢI ÍCH TRONG TƯƠNG LAI LÀ NGUYÊN TẮC KHÔNG ĐƯỢC BỎ QUA KHI ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT​
Định giá nhà đất còn tuân theo nguyên tắc về lợi ích trong tương lai. Những dự tính của người mua hay chủ sử dụng đều sẽ tác động không nhỏ tới giá trị bất động sản. Với những nhà đất có tiềm năng mang lại lợi nhuận lớn, lợi ích cao trong tương lai chắc chắn giá trị sẽ được nâng lên đáng kể.

  • Nguyên tắc thay thế
Nếu có hai hay nhiều bất động sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng thì giá trị nhà đất còn được xác định bởi tác động lẫn nhau giữa các bất động sản này. Nếu hai bất động sản có tính hữu ích như nhau thì chắc chắn tài sản nào được chào giá thấp hơn sẽ bán được trước. Nhất là trong thời buổi dịch Covid như hiện nay, sức mua giảm đáng kể, trong khi thị trường lại có quá nhiều sản phẩm có thể thay thế lẫn nhau.

  • Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập được sinh ra từ sự kết hợp nhiều yếu tố khác nhau trong quá trình sản xuất. Đó là đất đai, vốn, lao động, quản lý. Khi thực hiện việc phân phối trên nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động, quản lý là giá trị của đất đai.

Tỷ trọng bất động sản trong tổng thu nhập của xã hội ở mỗi nước khác nhau là khác nhau. Nhưng nhìn chung, chúng sẽ chiếm khoảng 40%.

Các phương pháp định giá nhà đất phổ biến ngày nay


Theo thông tư số 145/2016/TT-BTC ban hành vào ngày 6/10/2016 thì hiện có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản.

  • Phương pháp so sánh
Đây là một phương pháp được áp dụng rộng rãi tại Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới. Phương pháp này thực chất là việc dựa trên các loại hình bất động sản giống hết hoặc tương tự với nhà đất cần định giá đã có thông tin về giá để làm căn cứ so sánh, định giá cho sản phẩm.

– Ưu điểm
  • Đơn giản, dễ thực hiện.
  • Đem lại độ chính xác khá cao.
– Nhược điểm

  • Phải có thông tin về các dữ liệu bất động sản đã giao dịch.
  • Không dễ dàng trong việc tìm bất động sản đã rao bán có đặc điểm giống hoặc tương tự với nhà đất cần định giá.
  • Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập hay còn được gọi là phương pháp vốn hóa, phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá nhà đất dựa trên cơ sở thu nhập ròng bình quân hằng năm trong tương lai của 1 bất động sản tương ứng với một tỷ lệ % thu hồi vốn nhất định đối với sản phẩm bất động sản đó. Cụ thể, công thức tính như sau:

Giá trị nhà đất hiện tại = Thu nhập ròng/Tỷ suất vốn hóa.

– Ưu điểm

  • Đơn giản.
  • Dễ sử dụng, ai cũng có thể áp dụng.
– Nhược điểm

  • Việc xác định tỷ suất vốn hóa phức tạp, chịu chi phối bởi ý muốn chủ quan của mỗi người.
  • Phương pháp chi phí
Đây là phương pháp cho phép giả định giá trị nhà đất hiện có đo bằng chi phí làm ra bất động sản tương tự với vai trò là một vật thay thế. Cụ thể, công thức tính như sau:

Giá trị nhà đất = giá trị ước tính của lô đất + chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế cho công trình xây dựng trên lô đất đó – giá trị hao mòn tích lũy của công trình.

– Ưu điểm

  • Áp dụng cho những bất động sản không có cơ sở so sánh trên thị trường.
– Nhược điểm

  • Khấu hao mang tính chủ quan.
  • Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị.
  • Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là cách định giá dựa vào khả năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng bất động sản trừ đi các chi phí liên quan. Phần dư còn lại chính là thu nhập thực tế của bất động sản, sau đó chuyển hóa thành vốn theo phương pháp đầu tư. Như vậy, giá trị bất động sản sẽ bằng lợi nhuận ròng/ lãi suất vốn hóa.

– Ưu điểm

  • Đơn giản.
  • Dễ sử dụng.
– Nhược điểm

  • Lãi suất vốn hóa khó khăn trong việc xác định.
  • Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được thu nhập thực tế.
  • Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phân tích kinh doanh, phát triển giả định. Phương pháp này định giá bất động sản dựa trên giá trị của bất động sản hiện tại. Tức là phần giá trị còn lại từ giá trị ước tính sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi các chi phí tạo ra sự phát triển đó.

– Ưu điểm
  • Áp dụng để tính toán giá trị vốn với các vị trí phát triển khi các phương pháp khác cho kết quả thấp hơn mức giá trị của vị trí đó.
– Nhược điểm
  • Mọi ước tính sẽ thay đổi theo điều kiện của thị trường.
  • Người định giá phải có kinh nghiệm, kỹ năng để ước tính được sự phát triển trong tương lai của bất động sản đó.
Cách định giá nhà đất


Để thẩm định giá nhà đất, hiện nay trên thị trường có 2 cách như sau:

  • Một là bạn tìm hiểu rồi tự định giá cho ngôi nhà bằng các phương pháp định giá như đã nêu ở trên.
  • Hai là sử dụng dịch vụ định giá nhà đất từ các trung tâm môi giới bất động sản, công ty thẩm định giá nhà đất…
Tùy thuộc vào loại hình bất động sản cũng như kiến thức, kinh nghiệm, kỹ năng của bản thân mà bạn lựa chọn cách định giá phù hợp.

>> Mời bạn xem thêm: 7 phương pháp định giá bất động sản chính xác nhất dành cho nhà đầu tư
 

Tin xem nhiều